خرید ملک در ترکیه: انتقال پول و سند تبدیل ارز (DAB)

خرید ملک در ترکیه برای خریدار ایرانی دو مسئله جدا اما به‌هم‌پیوسته دارد: اول اینکه پول خرید چطور قانونی و امن به ترکیه برسد، و دوم اینکه در اداره ثبت (تاپو) چه مدرکی ثابت کند این پول با ارز خارجی و از مسیر بانکی تبدیل شده است. حلقه اتصال این دو، برگه‌ای است به نام سند تبدیل ارز یا به ترکی Döviz Alım Belgesi (DAB). بسیاری از معامله‌ها دقیقاً در همین نقطه معطل می‌مانند: پول رسیده، فروشنده آماده است، اما سندی که تاپو می‌خواهد وجود ندارد چون پول از مسیر درستی وارد بانک نشده است.

این مطلب توضیح می‌دهد DAB چیست، از چه تاریخی و برای چه کسانی اجباری شده، گزارش ارزیابی و هزینه سند چه نقشی دارند و مهم‌تر از همه، پول خرید باید با چه ترتیبی حرکت کند تا در روز انتقال سند مشکلی پیش نیاید. مقررات تا زمان نگارش این مطلب (آبان ۱۴۰۵) معتبرند و منابع آن‌ها در پایان آمده است؛ پیش از امضای هر قراردادی، وضعیت روز را از بانک، اداره ثبت و یک وکیل ملکی تأیید بگیرید.

سند تبدیل ارز (DAB) چیست و چرا به وجود آمد

DAB برگه‌ای است که یک بانک ترکیه‌ای صادر می‌کند و نشان می‌دهد خریدار چه مبلغی ارز خارجی را از طریق آن بانک به بانک مرکزی ترکیه فروخته و در ازای آن چه مبلغی لیر دریافت کرده است. در سند نام فروشنده ارز، شماره پاسپورت یا شماره هویت خارجی او، مبلغ ارزی و معادل لیری آن و این عبارت که تبدیل برای خرید ملک انجام شده درج می‌شود.

منطق این قاعده ساده است: ترکیه می‌خواهد ارزی که با خرید ملک وارد کشور می‌شود به‌صورت رسمی وارد نظام بانکی و بانک مرکزی شود و قیمت اعلام‌شده در سند ملک، مبنای شفافی داشته باشد. برای خریدار هم مسیر پول مستند می‌شود.

قاعده از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲: دقیقاً چه چیزی لازم است

طبق اطلاعیه اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM)، از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ (۴ بهمن ۱۴۰۰) ارائه DAB در خرید ملک توسط اشخاص حقیقی خارجی اجباری است. سازوکار آن سه قدم دارد:

1. خریدار ارز خارجی خود را از طریق یک بانک ترکیه‌ای به بانک مرکزی می‌فروشد.
2. بانک برگه DAB را صادر می‌کند؛ معادل لیریِ درج‌شده در این برگه همان مبلغی است که در سند رسمی به‌عنوان «ارزش مبنای عوارض» ثبت می‌شود.
3. خریدار برگه را همراه سایر مدارک به اداره ثبت ارائه می‌دهد.

برای خریدهایی که به‌منظور دریافت تابعیت ترکیه انجام می‌شوند، علاوه بر DAB، رسید بانکی انتقال وجه از خریدار به فروشنده هم لازم است. برای خرید معمولی، همان DAB کافی است. جزئیات اجرایی در بخشنامه‌های ۲۰۲۲/۱ و ۲۰۱۹/۵ همان اداره آمده است و برای پرداخت‌هایی که پیش از انتشار بخشنامه انجام شده بودند، قاعده گذار جداگانه‌ای در نظر گرفته شده بود.

نکته‌ای که خریداران ایرانی را غافلگیر می‌کند: DAB را فقط بانک صادر می‌کند و بانک برای این کار باید ارز را از شما تحویل بگیرد یا در حساب شما ببیند. یعنی پولی که نقداً به فروشنده داده‌اید، یا تتری که مستقیماً به کیف پول فروشنده فرستاده‌اید، هرچند پرداخت واقعی باشد، برای تاپو «تبدیل ارز» محسوب نمی‌شود.

گزارش ارزیابی و هزینه سند

دو مدرک و هزینه دیگر هم در روز انتقال سند نقش دارند.

گزارش ارزیابی (Değerleme Raporu)

تا زمان نگارش این مطلب، در معاملاتی که یک طرف آن خارجی است، گزارش ارزیابیِ تهیه‌شده توسط ارزیاب دارای مجوز سازمان بازار سرمایه (SPK) لازم است. این الزام از ۴ مارس ۲۰۱۹ اجرا شد و با بخشنامه ۲۰۲۴/۲ اداره ثبت از ۴ مارس ۲۰۲۴ به شکل الکترونیکی و از طریق سامانه آن اداره بازتنظیم شد. گزارش از تاریخ تنظیم سه ماه اعتبار دارد و قیمت اعلام‌شده در سند نمی‌تواند از ارزش گزارش کمتر باشد. در خریدهای غیرمرتبط با تابعیت، هر مؤسسه ارزیابی دارای مجوز SPK می‌تواند گزارش را تهیه کند.

عوارض سند (Tapu Harcı)

تا زمان نگارش این مطلب، عوارض سند ۴ درصد ارزش اعلام‌شده در سند است که قانوناً به‌صورت ۲ درصد خریدار و ۲ درصد فروشنده تقسیم می‌شود، اما در عمل بسیار رایج است که خریدار کل آن را بپردازد؛ طرفین می‌توانند توافق دیگری هم بکنند. ارزش اعلام‌شده نمی‌تواند از ارزش مالیاتی شهرداری کمتر باشد. علاوه بر این، مبلغی بابت هزینه خدمات اداره ثبت (döner sermaye) گرفته می‌شود که هر سال تغییر می‌کند و منابع عدد یکسانی برای آن نمی‌دهند؛ مبلغ روز را از خود اداره بپرسید. چون مبنای عوارض همان معادل لیری DAB است، روزی که ارز را تبدیل می‌کنید، عملاً عوارض سند را هم تعیین می‌کنید.

پول خرید چطور به ترکیه می‌رسد؟

اینجاست که خریدار ایرانی با محدودیتی روبه‌روست که خریدار اروپایی ندارد. تا زمان نگارش این مطلب، به‌دلیل تحریم‌ها و قطع روابط کارگزاری، حواله بانکی مستقیم از ایران به ترکیه در عمل در دسترس نیست و بانک‌های ترکیه حواله‌ای با مبدأ ایران را نمی‌پذیرند. در نتیجه پول خرید ملک معمولاً از یکی از سه مسیر زیر می‌رسد:

• پول نقد همراه مسافر، در چارچوب سقف‌های قانونی دو کشور. ترکیه برای ورود ارز نقد سقف تعیین نکرده و اظهار اختیاری است، اما مأمور گمرک می‌تواند درباره مبلغ و منشأ بپرسد و پاسخ ناقص جریمه دارد؛ در سمت ایران، طبق ضوابط اعلام‌شده بانک مرکزی، خروج ارز از مرز هوایی حدود ۵ هزار یورو (یا معادل) و از مرز زمینی حدود ۲ هزار یورو بدون مجوز ویژه است. برای مبلغ یک ملک، این مسیر معمولاً جواب نمی‌دهد.
• تتر (USDT) که در ترکیه به لیر یا دلار تبدیل می‌شود. مسیر سریعی است، اما پول نهایی باید از طریق بانک به نام خودتان تبدیل شود تا DAB صادر شود؛ صفحه تبدیل تتر به لیر در استانبول جزئیات این خدمت را توضیح داده است.
• حواله لیر از طریق صرافی به حساب بانکی خودتان در ترکیه. اگر قرار است DAB بگیرید، به بانک بگویید که مبلغ برای خرید ملک است و بپرسید دقیقاً چه چیزی باید در حساب شما بنشیند تا تبدیل ارز ثبت شود. حواله لیر به ترکیه را پیش از انجام با همین هدف استعلام کنید.

مقایسه کامل این روش‌ها، سقف‌های قانونی با منبع و نشانه‌های کلاهبرداری در راهنمای انتقال پول از ایران به ترکیه آمده است؛ اینجا فقط به نکته‌ای می‌پردازیم که مخصوص خرید ملک است: ترتیب حرکت پول.

ترتیب درست مراحل: از کد مالیاتی تا تاپو

بیشتر مشکلات از این می‌آید که پول زودتر از مدارک حرکت می‌کند. ترتیبی که در عمل جواب می‌دهد چنین است:

1. کد مالیاتی ترکیه را بگیرید؛ بدون آن نه حساب بانکی باز می‌شود و نه معامله در تاپو ثبت می‌شود.
2. حساب بانکی به نام خودتان در ترکیه باز کنید و همان‌جا بپرسید برای صدور DAB چه شرطی دارند.
3. قرارداد پیش‌فروش یا توافق قیمت را با ذکر ارز و شیوه پرداخت مکتوب کنید و پیش از واریز هر مبلغ بزرگی، سند ملک را بررسی کنید.
4. پول را به حساب خودتان برسانید، نه به حساب فروشنده یا مشاور؛ مسیر را با توجه به مبلغ انتخاب کنید و نرخ و کارمزد را پیش از انجام قطعی کنید.
5. ارز را از طریق بانک تبدیل کنید و DAB بگیرید. اگر پول به لیر رسیده است، همان روز از بانک بپرسید که در این حالت چه سندی صادر می‌کنند؛ شرایط بانک‌ها یکسان نیست.
6. گزارش ارزیابی را سفارش دهید و مطمئن شوید قیمت قرارداد کمتر از ارزش گزارش نیست.
7. روز تاپو: DAB، گزارش ارزیابی، پاسپورت و ترجمه رسمی، کد مالیاتی و (در صورت نیاز) رسید پرداخت به فروشنده را همراه ببرید و عوارض سند را بپردازید.

برای معامله‌ای با مهلت مشخص، از تاریخ تاپو به عقب برنامه‌ریزی کنید.

اشتباهات رایج

• پرداخت نقدی مستقیم به فروشنده. پول واقعاً پرداخت شده، اما هیچ بانکی تبدیل ارز را ثبت نکرده و تاپو DAB می‌خواهد.
• واریز به حساب شخص ثالث. پول دوست، مشاور یا بستگان، حتی اگر معتمد باشند، به نام شما تبدیل نمی‌شود و بعداً هم اثبات منشأ پول را دشوار می‌کند.
• تبدیل ارز پیش از توافق قیمت. چون معادل لیری DAB مبنای عوارض است و قیمت قرارداد نباید از گزارش ارزیابی کمتر باشد، تبدیل زودهنگام می‌تواند عددها را ناهماهنگ کند.
• گزارش ارزیابی منقضی. اعتبار سه‌ماهه را با تاریخ احتمالی تاپو تطبیق دهید.
• اعتماد به وعده «ما خودمان درستش می‌کنیم». هر کسی که پیشنهاد می‌کند DAB را بدون عبور پول از بانک جور کند، شما را در معرض معامله‌ای قرار می‌دهد که ممکن است ثبت نشود.

لیر یا دلار؟ یک نکته کوتاه

فروشنده ترک معمولاً قیمت را به دلار یا یورو اعلام می‌کند و برای خریدار خارجی تعیین قیمت به ارز خارجی منعی ندارد. اما DAB لزوماً تبدیل به لیر را ثبت می‌کند و عوارض سند بر اساس همان معادل لیری محاسبه می‌شود. بنابراین سه چیز را از هم جدا کنید: ارزی که در قرارداد نوشته می‌شود، ارزی که به ترکیه می‌رسانید، و لحظه‌ای که به لیر تبدیل می‌شود. کدام ترتیب برای شما بهتر است به مبلغ، زمان‌بندی و نرخ روز بستگی دارد و توصیه عمومی ندارد؛ پیش از تصمیم، قیمت لیر ترکیه امروز به تومان را به‌عنوان نرخ مرجع ببینید و نرخ قطعی را برای مبلغ خودتان استعلام کنید. هر چیزی که در این مطلب خواندید جایگزین مشاوره حقوقی و مالیاتی نیست؛ پیش از پرداخت، با وکیل ملکی و بانک خود صحبت کنید.