Türkiye'de gayrimenkul alımı: para transferi ve Döviz Alım Belgesi (DAB)

İranlı bir alıcı için Türkiye'de gayrimenkul alımı, birbirine bağlı iki ayrı sorudan oluşur: alım bedeli Türkiye'ye yasal ve güvenli biçimde nasıl ulaşacak, ve tapu müdürlüğünde bu paranın yabancı para olarak banka üzerinden bozdurulduğunu hangi belge kanıtlayacak? İki soruyu birbirine bağlayan belge Döviz Alım Belgesi (DAB)'dir. Pek çok işlem tam bu noktada takılır: para gelmiştir, satıcı hazırdır, ama para bankaya doğru yoldan girmediği için tapunun istediği belge yoktur.

Bu yazı DAB'ın ne olduğunu, hangi tarihten beri kimler için zorunlu olduğunu, değerleme raporu ile tapu harcının rolünü ve en önemlisi, tapu günü sorun çıkmaması için paranın hangi sırayla hareket etmesi gerektiğini anlatıyor. Kurallar bu yazının yazıldığı tarihte (Ekim 2026) geçerlidir ve kaynakları sonda listelenmiştir; herhangi bir sözleşme imzalamadan önce güncel durumu bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve bir gayrimenkul avukatından teyit edin.

Döviz Alım Belgesi (DAB) nedir ve neden var

DAB, bir Türk bankasının düzenlediği ve alıcının hangi tutarda yabancı parayı o banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na sattığını, karşılığında kaç lira aldığını gösteren belgedir. Belgede dövizi bozduran kişinin adı, pasaport ya da yabancı kimlik numarası, döviz tutarı ile Türk lirası karşılığı ve işlemin taşınmaz alımı kapsamında yapıldığı ibaresi yer alır.

Kuralın mantığı basit: Türkiye, gayrimenkul alımıyla ülkeye giren dövizin resmî olarak bankacılık sistemine ve Merkez Bankası'na girmesini ve tapuda beyan edilen bedelin şeffaf bir dayanağı olmasını istiyor. Alıcı açısından yan faydası da var: paranın izi belgelenmiş olur; ileride satış sırasında ya da ikamet dosyasında paranın kaynağını göstermek kolaylaşır.

24 Ocak 2022'den itibaren geçerli kural: tam olarak ne gerekiyor

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) duyurusuna göre 24 Ocak 2022'den itibaren yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde DAB ibrazı zorunludur. İşleyiş üç adımdan oluşur:

1. Alıcı yabancı parasını bir Türk bankası aracılığıyla Merkez Bankası'na satar.
2. Banka DAB'ı düzenler; belgedeki Türk lirası karşılığı, resmî senette "harca esas değer" olarak yazılır.
3. Alıcı belgeyi diğer evraklarla birlikte tapu müdürlüğüne sunar.

Türk vatandaşlığı amacıyla yapılan alımlarda DAB'a ek olarak alıcıdan satıcıya yapılan transferin banka dekontu da istenir; olağan alımlarda DAB tek başına yeterlidir. Uygulama ayrıntıları aynı kurumun 2022/1 ve 2019/5 sayılı genelgelerinde yer alır; genelgeden önce yapılmış ödemeler için ayrı bir geçiş kuralı öngörülmüştü.

İranlı alıcıları şaşırtan nokta şudur: DAB'ı yalnızca banka düzenler ve bunun için dövizi sizden teslim alması ya da hesabınızda görmesi gerekir. Satıcıya elden verdiğiniz nakit ya da doğrudan satıcının cüzdanına gönderdiğiniz USDT, gerçek bir ödeme olsa bile tapu açısından "döviz bozdurma" sayılmaz.

Değerleme raporu ve tapu masrafı

Tapu günü rol oynayan iki belge ve masraf daha var.

Değerleme raporu

Bu yazının yazıldığı tarihte, bir tarafı yabancı olan satışlarda Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşunun hazırladığı rapor aranıyor. Zorunluluk 4 Mart 2019'da başladı ve TKGM'nin 2024/2 sayılı genelgesiyle 4 Mart 2024'ten itibaren elektronik ortamda, kurumun kendi sistemi üzerinden yeniden düzenlendi. Rapor düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerlidir ve tapuda beyan edilen bedel rapordaki değerin altında olamaz. Vatandaşlık amacı taşımayan alımlarda raporu SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşu hazırlayabilir.

Tapu harcı

Bu yazının yazıldığı tarihte tapu harcı, senette beyan edilen değerin yüzde 4'üdür; kanunen yüzde 2 alıcı, yüzde 2 satıcı olarak paylaşılır, ancak uygulamada tamamının alıcı tarafından ödenmesi çok yaygındır ve taraflar farklı bir paylaşımda anlaşabilir. Beyan edilen değer belediyenin emlak vergisi değerinin altında olamaz. Ayrıca her yıl değişen bir döner sermaye bedeli alınır; kaynaklar bu tutarı farklı verdiği için güncel rakamı tapu müdürlüğünden öğrenin. Harca esas değer DAB'daki lira karşılığı olduğundan, dövizi bozdurduğunuz gün fiilen tapu harcını da belirlemiş olursunuz.

Alım bedeli Türkiye'ye nasıl ulaşır?

İranlı alıcı burada Avrupalı bir alıcının karşılaşmadığı bir kısıtla karşılaşır. Bu yazının yazıldığı tarihte, yaptırımlar ve muhabir bankacılık ilişkilerinin kesilmesi nedeniyle İran'dan Türkiye'ye doğrudan banka havalesi fiilen mümkün değildir ve Türk bankaları İran çıkışlı havaleyi kabul etmez. Dolayısıyla alım bedeli genellikle şu üç yoldan biriyle gelir:

• Yolcu beraberinde nakit, iki ülkenin yasal sınırları içinde. Türkiye'ye nakit döviz girişinde üst sınır yoktur ve beyan isteğe bağlıdır; ancak gümrük görevlisi tutarı ve kaynağı sorabilir, eksik ya da yanlış açıklama cezaya yol açar. İran tarafında ise Merkez Bankası'nın açıkladığı kurallara göre hava yoluyla çıkışta yaklaşık 5.000 avro (ya da karşılığı), kara sınırından yaklaşık 2.000 avro özel izin olmadan taşınabiliyor. Bir gayrimenkul bedeli için bu yol çoğunlukla yetmez.
• Türkiye'de TL'ye ya da dolara çevrilen USDT. Hızlı bir yoldur, ancak DAB için nihai paranın kendi adınıza banka üzerinden bozdurulması gerekir; İstanbul'da USDT bozdurma sayfası bu hizmeti anlatır.
• Döviz bürosu üzerinden kendi Türk hesabınıza TL transferi. DAB alacaksanız bankaya tutarın gayrimenkul alımı için olduğunu söyleyin ve döviz bozdurmanın kaydedilmesi için hesabınıza tam olarak neyin gelmesi gerektiğini sorun. Türkiye'ye lira transferi için teklifi bu amaçla isteyin.

Bu yöntemlerin kaynaklı yasal sınırlarla birlikte tam karşılaştırması ve dolandırıcılık işaretleri İran'dan Türkiye'ye para transferi rehberinde yer alıyor; burada yalnızca gayrimenkule özgü noktaya, paranın hareket sırasına odaklanıyoruz.

Doğru sıra: vergi numarasından tapuya

Sorunların çoğu paranın belgelerden önce hareket etmesinden kaynaklanır. Uygulamada işleyen sıra şudur:

1. Vergi numarası alın; onsuz ne banka hesabı açılır ne de tapuda işlem yapılır.
2. Kendi adınıza banka hesabı açın ve aynı yerde DAB düzenlemek için hangi koşulu aradıklarını sorun.
3. Ön sözleşmeyi ya da fiyat anlaşmasını para birimi ve ödeme şekliyle birlikte yazılı hâle getirin; büyük bir tutar yatırmadan önce tapu kaydını inceleyin.
4. Parayı kendi hesabınıza ulaştırın, satıcının ya da danışmanın hesabına değil; yolu tutara göre seçin ve kuru ile komisyonu işlem öncesinde kesinleştirin.
5. Dövizi banka üzerinden bozdurun ve DAB alın. Para TL olarak geldiyse, bu durumda hangi belgeyi düzenlediklerini aynı gün bankaya sorun; bankaların uygulaması aynı değildir.
6. Değerleme raporunu sipariş edin ve sözleşme bedelinin rapordaki değerin altında olmadığından emin olun.
7. Tapu günü: DAB, değerleme raporu, pasaport ve yeminli tercümesi, vergi numarası ve gerekiyorsa satıcıya ödeme dekontuyla gidin; tapu harcını ödeyin.

Her adım zaman alır ve banka ile kurumun çalışma saatlerine bağlıdır; süresi belli bir işlem için planı sondan başa doğru yapın.

Sık yapılan hatalar

• Satıcıya doğrudan nakit ödeme. Para gerçekten ödenmiştir, ama hiçbir banka döviz bozdurmayı kaydetmemiştir ve tapu DAB ister.
• Üçüncü kişinin hesabına yatırma. Arkadaşın, danışmanın ya da akrabanın hesabındaki para, ne kadar güvenilir olurlarsa olsun sizin adınıza bozdurulmaz ve sonradan kaynağını kanıtlamayı zorlaştırır.
• Fiyat anlaşmasından önce döviz bozdurmak. DAB'daki lira karşılığı harca esas olduğu ve sözleşme bedeli değerleme raporunun altında kalamayacağı için erken bozdurma rakamları uyumsuz hâle getirebilir.
• Süresi dolmuş değerleme raporu. Üç aylık geçerliliği muhtemel tapu tarihiyle eşleştirin.
• Harç paylaşımını yazmamak. Satıcı yüzde 4'ün tamamını alıcıdan bekliyorsa bunu imzadan önce netleştirin.
• "Biz hallederiz" vaadine güvenmek. Para bankadan geçmeden DAB ayarlamayı öneren herkes sizi tescil edilmeyebilecek bir işlemin riskine sokar.

Lira mı dolar mı? Kısa bir not

Türk satıcı fiyatı genellikle dolar ya da avro olarak söyler ve yabancı alıcı için bedelin yabancı para olarak belirlenmesine engel yoktur. Ancak DAB zorunlu olarak liraya dönüşümü kaydeder ve tapu harcı aynı lira karşılığı üzerinden hesaplanır. Bu yüzden üç şeyi birbirinden ayırın: sözleşmede yazan para birimi, Türkiye'ye getirdiğiniz para birimi ve liraya çevrildiği an. Hangi sıralamanın sizin için uygun olduğu tutara, zamanlamaya ve günün kuruna bağlıdır; genel bir tavsiyesi yoktur. Karar vermeden önce referans kur olarak bugünkü Türk lirası kurunu inceleyin ve kendi tutarınız için kesin teklifi isteyin. Bu yazıdaki hiçbir bilgi hukuki ya da vergisel danışmanlığın yerini tutmaz; ödeme yapmadan önce gayrimenkul avukatınız ve bankanızla görüşün.