شراء عقار في تركيا: تحويل الأموال ووثيقة تحويل العملة (DAB)

ينطوي شراء عقار في تركيا بالنسبة إلى المشتري الإيراني على مسألتين منفصلتين لكنهما مترابطتان: الأولى كيف يصل ثمن الشراء إلى تركيا بطريقة قانونية وآمنة، والثانية أيّ مستند يُثبت في دائرة التسجيل العقاري (الطابو) أن هذا المال حُوِّل من عملة أجنبية عبر المسار المصرفي. وحلقة الوصل بين الاثنتين ورقةٌ تُسمّى وثيقة تحويل العملة، أو بالتركية Döviz Alım Belgesi (DAB). وكثير من الصفقات تتعثر عند هذه النقطة بالذات: المال وصل، والبائع مستعد، لكن المستند الذي يطلبه الطابو غير موجود لأن المال لم يدخل البنك عبر المسار الصحيح.

يشرح هذا المقال ما هي DAB، ومنذ أيّ تاريخ ولمن أصبحت إلزامية، وما دور تقرير التقييم ورسوم السند، والأهم من ذلك بأيّ ترتيب ينبغي أن يتحرك ثمن الشراء حتى لا تظهر مشكلة يوم نقل السند. واللوائح سارية حتى تاريخ كتابة هذا المقال (أكتوبر 2026)، ومصادرها مذكورة في النهاية؛ وقبل توقيع أي عقد، تأكد من الوضع الراهن لدى البنك ودائرة التسجيل العقاري ومحامٍ عقاري.

ما وثيقة تحويل العملة (DAB) ولماذا وُجدت

DAB ورقة يُصدرها بنك تركي، وتبيّن أيّ مبلغ من العملة الأجنبية باعه المشتري عبر ذلك البنك إلى البنك المركزي التركي، وأيّ مبلغ بالليرة تسلّمه مقابل ذلك. ويُدرج في الوثيقة اسم بائع العملة، ورقم جواز سفره أو رقم هويته الأجنبية، والمبلغ بالعملة الأجنبية وما يعادله بالليرة، وعبارة تفيد بأن التحويل جرى لشراء عقار.

ومنطق هذه القاعدة بسيط: تريد تركيا أن تدخل العملة الأجنبية التي تأتي إلى البلاد مع شراء العقارات إلى النظام المصرفي والبنك المركزي بصورة رسمية، وأن يكون للسعر المصرّح به في سند العقار أساس شفاف. وبالنسبة إلى المشتري أيضاً يصبح مسار المال موثّقاً.

القاعدة منذ 24 يناير 2022: ما المطلوب بالضبط

وفق إعلان المديرية العامة للتسجيل العقاري والمساحة في تركيا (TKGM)، أصبح تقديم DAB إلزامياً في شراء العقارات من قبل الأشخاص الطبيعيين الأجانب اعتباراً من 24 يناير 2022. ولهذه الآلية ثلاث خطوات:

1. يبيع المشتري عملته الأجنبية عبر بنك تركي إلى البنك المركزي.
2. يُصدر البنك ورقة DAB؛ والمبلغ المعادل بالليرة المدرج في هذه الورقة هو نفسه المبلغ الذي يُسجَّل في السند الرسمي بوصفه «القيمة الأساسية للرسوم».
3. يقدّم المشتري الورقة مع سائر المستندات إلى دائرة التسجيل العقاري.

وفي عمليات الشراء التي تجري بهدف الحصول على الجنسية التركية، يلزم إلى جانب DAB إيصال مصرفي بتحويل المبلغ من المشتري إلى البائع. أما في الشراء العادي فتكفي DAB وحدها. والتفاصيل التنفيذية واردة في التعميمين 2022/1 و2019/5 الصادرين عن المديرية نفسها، وقد خُصِّصت قاعدة انتقالية منفصلة للمدفوعات التي جرت قبل صدور التعميم.

ونقطة تفاجئ المشترين الإيرانيين: لا يُصدر DAB إلا البنك، ويجب على البنك لذلك أن يتسلّم العملة منك أو يراها في حسابك. أي أن المال الذي دفعته نقداً للبائع، أو التيثر الذي أرسلته مباشرة إلى محفظة البائع، لا يُعدّ «تحويل عملة» في نظر الطابو، حتى لو كان دفعاً حقيقياً.

تقرير التقييم ورسوم السند

هناك مستند ورسم آخران يؤدّيان دوراً يوم نقل السند.

تقرير التقييم (Değerleme Raporu)

حتى تاريخ كتابة هذا المقال، يلزم في المعاملات التي يكون أحد طرفيها أجنبياً تقريرُ تقييم يعدّه مقيّم مرخّص من هيئة سوق رأس المال (SPK). وقد بدأ تطبيق هذا الشرط في 4 مارس 2019، ثم أُعيد تنظيمه بالتعميم 2024/2 لدائرة التسجيل العقاري اعتباراً من 4 مارس 2024 ليصبح إلكترونياً عبر منظومة تلك الدائرة. والتقرير صالح لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ إعداده، ولا يجوز أن يقل السعر المصرّح به في السند عن القيمة الواردة في التقرير. وفي عمليات الشراء غير المرتبطة بالجنسية، يمكن لأي مؤسسة تقييم مرخّصة من SPK إعداد التقرير.

رسوم السند (Tapu Harcı)

حتى تاريخ كتابة هذا المقال، تبلغ رسوم السند 4 في المئة من القيمة المصرّح بها في السند، وتُقسَّم قانوناً بواقع 2 في المئة على المشتري و2 في المئة على البائع، لكن من الشائع جداً في الواقع أن يدفعها المشتري كاملة؛ ويمكن للطرفين الاتفاق على غير ذلك. ولا يجوز أن تقل القيمة المصرّح بها عن القيمة الضريبية لدى البلدية. وإضافة إلى ذلك، يُستوفى مبلغ مقابل خدمات دائرة التسجيل (döner sermaye) يتغير كل عام، ولا تذكر المصادر رقماً موحداً له؛ فاسأل الدائرة نفسها عن المبلغ الساري. ولأن أساس الرسوم هو المعادل بالليرة في DAB، فإنك في اليوم الذي تحوّل فيه العملة تحدد عملياً رسوم السند أيضاً.

كيف يصل ثمن الشراء إلى تركيا؟

هنا يواجه المشتري الإيراني قيداً لا يواجهه المشتري الأوروبي. فحتى تاريخ كتابة هذا المقال، وبسبب العقوبات وانقطاع علاقات المراسلة المصرفية، الحوالة المصرفية المباشرة من إيران إلى تركيا غير متاحة عملياً، ولا تقبل البنوك التركية حوالة مصدرها إيران. ونتيجة لذلك يصل ثمن العقار عادةً عبر أحد المسارات الثلاثة التالية:

• النقد الذي يحمله المسافر، في إطار الحدود القانونية للبلدين. لم تحدد تركيا سقفاً لإدخال العملة النقدية والتصريح اختياري، لكن موظف الجمارك يمكنه أن يسأل عن المبلغ ومصدره، والإجابة الناقصة تستتبع غرامة؛ وفي الجانب الإيراني، وفق الضوابط التي أعلنها البنك المركزي، يُسمح بإخراج نحو 5 آلاف يورو (أو ما يعادلها) عبر المنافذ الجوية ونحو 2000 يورو عبر المنافذ البرية من دون ترخيص خاص. وبالنسبة إلى ثمن عقار، لا يصلح هذا المسار عادةً.
• التيثر (USDT) الذي يُصرَف في تركيا إلى ليرة أو دولار. وهو مسار سريع، لكن المال النهائي يجب أن يُحوَّل عبر البنك باسمك حتى تصدر DAB؛ وتشرح صفحة صرف التيثر إلى ليرة في إسطنبول تفاصيل هذه الخدمة.
• حوالة الليرة عبر شركة صرافة إلى حسابك المصرفي في تركيا. وإذا كنت ستحصل على DAB، فأخبر البنك بأن المبلغ مخصص لشراء عقار، واسأل بالضبط عمّا يجب أن يصل إلى حسابك حتى يُسجَّل تحويل العملة. واستعلم عن حوالة الليرة إلى تركيا قبل التنفيذ مع وضع هذا الهدف في الحسبان.

والمقارنة الكاملة بين هذه الطرق، والحدود القانونية مع مصادرها، وعلامات الاحتيال، موجودة في دليل تحويل الأموال من إيران إلى تركيا؛ ونتناول هنا فقط النقطة الخاصة بشراء العقار: ترتيب حركة المال.

الترتيب الصحيح للخطوات: من الرقم الضريبي إلى الطابو

تنشأ معظم المشكلات من أن المال يتحرك قبل المستندات. والترتيب الذي ينجح في الواقع هو التالي:

1. استخرج الرقم الضريبي التركي؛ فمن دونه لا يُفتح حساب مصرفي ولا تُسجَّل الصفقة في الطابو.
2. افتح حساباً مصرفياً باسمك في تركيا، واسأل هناك عن شروطهم لإصدار DAB.
3. وثّق عقد البيع المسبق أو اتفاق السعر كتابياً مع ذكر العملة وطريقة الدفع، وافحص سند العقار قبل إيداع أي مبلغ كبير.
4. أوصل المال إلى حسابك أنت، لا إلى حساب البائع أو المستشار؛ واختر المسار بحسب المبلغ، وثبّت السعر والعمولة قبل التنفيذ.
5. حوّل العملة عبر البنك واحصل على DAB. وإذا وصل المال بالليرة، فاسأل البنك في اليوم نفسه عن المستند الذي يُصدرونه في هذه الحالة؛ فشروط البنوك ليست متماثلة.
6. اطلب تقرير التقييم، وتأكد من أن سعر العقد لا يقل عن القيمة الواردة في التقرير.
7. يوم الطابو: احمل معك DAB، وتقرير التقييم، وجواز السفر وترجمته الرسمية، والرقم الضريبي، و(عند الحاجة) إيصال الدفع للبائع، وادفع رسوم السند.

وفي صفقة ذات مهلة محددة، خطّط بالعدّ التنازلي انطلاقاً من موعد الطابو.

الأخطاء الشائعة

• الدفع النقدي المباشر للبائع. المال دُفع فعلاً، لكن لم يسجّل أي بنك تحويل العملة، والطابو يطلب DAB.
• الإيداع في حساب طرف ثالث. مال الصديق أو المستشار أو الأقارب، حتى لو كانوا موثوقين، لا يُحوَّل باسمك، ويصعّب لاحقاً إثبات مصدر المال.
• تحويل العملة قبل الاتفاق على السعر. لأن المعادل بالليرة في DAB هو أساس الرسوم، ولأن سعر العقد يجب ألا يقل عن تقرير التقييم، فإن التحويل المبكر قد يجعل الأرقام غير متسقة.
• تقرير تقييم منتهي الصلاحية. طابق صلاحية الأشهر الثلاثة مع الموعد المحتمل للطابو.
• الثقة بوعد «نحن سنرتّب الأمر بأنفسنا». كل من يعرض تدبير DAB من دون مرور المال عبر البنك يعرّضك لصفقة قد لا تُسجَّل.

ليرة أم دولار؟ ملاحظة قصيرة

يعلن البائع التركي السعر عادةً بالدولار أو اليورو، ولا مانع من تحديد السعر بالعملة الأجنبية للمشتري الأجنبي. لكن DAB تسجّل بالضرورة التحويل إلى الليرة، وتُحسب رسوم السند على أساس هذا المعادل بالليرة. لذلك افصل بين ثلاثة أمور: العملة المكتوبة في العقد، والعملة التي توصلها إلى تركيا، واللحظة التي تُحوَّل فيها إلى الليرة. أما أيّ ترتيب أفضل لك فيتوقف على المبلغ والتوقيت وسعر اليوم، ولا توجد له توصية عامة؛ وقبل القرار، اطّلع على سعر الليرة التركية اليوم بالتومان بوصفه سعراً مرجعياً، واستعلم عن السعر النهائي للمبلغ الخاص بك. وكل ما قرأته في هذا المقال ليس بديلاً عن الاستشارة القانونية والضريبية؛ فتحدّث مع محامٍ عقاري ومع بنكك قبل الدفع.