Gayrimenkulle Türkiye'de ikamet: resmî koşullar ve alım parasının yolculuğu

“Türkiye'de ev alın, ikamet alın” reklamlarda sık görülen bir cümle; ancak gerçek koşullar Göç İdaresi'nin resmî belgelerinde yazılıdır ve son yıllarda birkaç kez değişmiştir. Bu yazının iki bölümü var: birincisi, yazım tarihi (Ekim 2026) itibarıyla taşınmaza dayalı kısa dönem ikametin resmî çerçevesi, kaynaklarıyla; ikincisi, hakkında çok daha az yazılan bölüm: alım parası İran'dan Türkiye'ye nasıl ulaşır ve önceden neler hazır olmalıdır. Bu metin genel bilgilendirmedir, hukuki ya da göçmenlik danışmanlığı değildir; her adımdan önce koşulları resmî sistemden kontrol edin.

Hukuki çerçeve: taşınmaz sahipleri için kısa dönem ikamet

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu ikamet izni türlerini tanımlar; Türkiye'de konut niteliğinde taşınmaza sahip olmak kısa dönem ikamet izni başvurusunun gerekçelerinden biridir. Bu ikamet vatandaşlık değildir, tek başına çalışma hakkı vermez ve dönem dönem uzatılması gerekir. İlk başvuru, uzatma ve tür değişikliği Göç İdaresi'nin e-İkamet sistemi üzerinden yapılır.

Yazım tarihi itibarıyla taşınmaz değer şartı

e-İkamet'teki kısa dönem ikamet başvurusu için resmî belge listesi, “tapu fotokopisi”nin yanında şu şartı koyar:

• Taşınmazın edinim tarihindeki değeri en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olmalıdır.
• Taşınmaz konut niteliğinde olmalı ve başvuran tarafından oturma amacıyla kullanılmalıdır; kira ya da benzeri gelir amacıyla kullanılamaz.
• Miras ya da bağış yoluyla edinilen taşınmaz için güncel değerleme (ekspertiz) raporu gerekir.
• Uzatmada tapu devam belgesi istenir.

Türk hukuk bürolarına göre eşik 2023 sonbaharında 200.000 dolara yükseltildi ve daha önce daha düşük rakamlar uygulanıyordu; değişikliğin kesin tarihi kaynaklar arasında farklıdır ve biz bunu resmî metin değil, hukuk bürosu yorumu olarak aktarıyoruz. Pratik nokta: eski kaynaklarda daha küçük rakamlar görüyorsanız artık geçerli değildir; dayanak her zaman resmî sistemdeki güncel belge listesidir.

Mahalle ve ilçe kısıtlamaları

Türkiye'nin her yerinde taşınmaz sahibi olmak ikamete götürmez. Yabancı oranının yüksek olduğu bazı mahalle ve ilçelerde Göç İdaresi ilk başvuruları kabul etmez. Örneğin İstanbul İl Göç İdaresi, Fatih'te taşınmaza (ve yatırıma) dayalı, Esenyurt'ta taşınmaza dayalı ilk başvuruların 15 Ocak 2021'den itibaren kabul edilmeyeceğini duyurmuştu. Bu listeler güncellenir; herhangi bir sözleşme imzalamadan önce söz konusu mahallenin durumunu il göç idaresine sorun, çünkü kapalı mahallede alım yapmak ikamet hedefine ulaşmadan para harcamak demektir.

Taşınmazla ikamet mi, yatırımla vatandaşlık mı?

İki programı karıştırmayın. Taşınmaza dayalı kısa dönem ikamet, bu yazıda anlatılan dönemsel ve uzatılabilir izindir. Yatırım yoluyla vatandaşlık ise kendi eşiği, elde tutma taahhüdü ve süreci olan, başka kurumların da dahil olduğu ayrı bir programdır ve bu yazının konusu değildir; rakamlarını ayrı resmî kaynaklardan kontrol edin.

Para bölümü: alım parası İran'dan Türkiye'ye nasıl ulaşır?

Rehberlerin çoğu tam bu noktada susar; oysa İranlı bir alıcı için en zor bölüm budur. Üç gerçeği yan yana koyun:

1. Türkiye'de taşınmaz bedeli lirayla ödenir ve yabancı alıcı genellikle dövizini bir Türk bankası üzerinden liraya çevirip döviz alım belgesi (DAB) almak zorundadır. DAB mekanizması, neden gerektiği ve yaygın hatalar Türkiye'de taşınmaz alımı için para transferi ve DAB yazısında ayrıca anlatılır.
2. İran'dan Türkiye'ye doğrudan banka transferi kısıtlıdır. Bu yüzden para genellikle başka yollarla Türk bankasındaki hesabınıza ulaşmak zorundadır. İran'dan Türkiye'ye para transferi rehberi bu yolları karşılaştırır.
3. Paranın hesaba ulaşması için önce hesap gerekir. Yabancı uyruklu olarak Türk bankasında hesap açmanın kendi koşulları vardır; Türkiye'de banka hesabı açma rehberinde anlatılır.

İranlı alıcıların yaygın kullandığı yollar:

• Döviz ofisi aracılığıyla Türk banka hesabına lira havalesi: tümeni İran'da ödersiniz, lira Türkiye'deki hesabınıza geçer. Kur ve ücret işlemden önce bildirilir; büyük tutarlarda genellikle kimlik ve fon kaynağı belgeleri istenir. Türkiye'ye havale sayfasına bakın.
• İstanbul'da nakit ya da USDT'nin yüz yüze çevrilmesi: tutarın bir kısmı ya da yan masraflar için; nakit ya da USDT döviz ofisinde liraya çevrilir ve gerekirse hesabınıza yatırılır.
• Zamana yayılmış birkaç adım: taşınmaz alımı nadiren tek ödemedir; kapora, bakiye, noter ve vergi giderleri farklı zamanlarda ödenir ve para transferleri bu takvime göre ayarlanabilir.

Her yolda üç şeyi önceden sorun: kur ve ücret (işlemden önce), tutarınız için gereken belgeler ve makbuz ile yatırma kayıtlarının nasıl düzenlendiği; çünkü bu kayıtlar sonradan DAB için ve bankanın sorularına yanıt için işe yarar.

Sözleşme imzalamadan önce kontrol listesi

• Güncel değer şartını e-İkamet belge listesinden okuyun ve taşınmazın değerini ilan fiyatıyla değil, resmî değerleme raporuyla ölçün.
• Mahallenin açık mı kapalı mı olduğunu il göç idaresine sorun.
• Para taşımadan önce Türk banka hesabınızı açın ve büyük tutar alma koşullarını bankaya sorun.
• Transfer yolunu ve fon kaynağı belgelerini döviz ofisiyle önceden ayarlayın; kuru ve ücreti yazılı alın.
• Liraya çevirme ve DAB işlemini bankaya sorun, makbuzları saklayın.
• Tapu, taşınmazın borçları ve sözleşme için bağımsız bir hukuk danışmanından yardım alın.

Özetle

Taşınmaza dayalı kısa dönem ikamet, yazılı koşulları olan resmî bir yoldur: kişisel kullanım için konut, yazım tarihi itibarıyla resmî belge listesine göre edinim tarihinde en az 200.000 dolar karşılığı değer ve ilk başvurulara kapalı olmayan bir mahalle. Para bölümü, yani alım parasını İran'dan Türk banka hesabına ulaştırıp yasal yolla liraya çevirmek, ikametin kendisi kadar planlama ister; teklifle alınan kur ve ücret ve hazırlanmış belgelerle bu bölüm de yönetilebilir.